2015年05月20日（水）
コンビニー跡地をトランクルームへ
コンビニ跡地をトランクルームへ
今回のコラムでは、遊休地をトランクルームに転用したケースの簡単な試算をご紹介致します。
激戦が続くコンビニ業界。多くのオーナー様のお悩みである、「コンビニ跡地」を利用した
トランクルーム転用のシミュレーションです。
【物件の背景】
千葉県某所のコンビニ跡地。立地は住宅街に近く、交通導線がしっかりしているものの、競合が多いエリアで、客導線は弱く数年前に残念ながら撤退。現在は有用な投資運用方法が見つからず、土地と建物のみを持て余しているという状況です。
【物件スペック】
・建物面積（全体）230㎡
・レンタル面積：163.3㎡（約50坪程度）
駐車場を含む大きめの土地に立つ店舗をトランクルームに変更した場合、ハード面に必要となる最低面積等を加味すると、実際にサービスに転用できる「レンタブル率」は、建物のおよそ72％程度となります。トランクルーム転用投資費用は、約1,800万円。
さらに、室内型トランクルームの千葉県平均価格より、以下2点を算出。
・レンタル坪単価：16,500円／坪（室内型の千葉県平均坪単価）
・現地周辺目当て価格：15,000円（税込）／坪
上記のデーターを元に、本物件をトランクルームに転換し100％の入居率で稼働した場合の
月商は以下の通りとなります。
50坪×15,000円（税込）＝750,000円／月商
開業後の稼働率が12％、10年後には80％になるという試算で、開業から10年間の年商や収入、利回りを試算してみました。コンビニの跡地という事もあり、周辺の商圏を加味し、交通量や共同住宅等の世帯数による稼働率を設定しました。
| 稼働率 | 年 商 | FC料金（15％） | 諸経費 | オーナー様
手取り額 |
利回り | |
| 1年目 | 12% | 1,080,000 | 162,000 | 600,000 | 318,000 | 1.76% |
| 2年目 | 25% | 2,250,000 | 337,500 | 600,000 | 1,312,500 | 7.29% |
| 3年目 | 30% | 2,700,000 | 405,000 | 600,000 | 1,695,000 | 9.42% |
| 4年目 | 45% | 4,050,000 | 607,500 | 600,000 | 2,842,500 | 15.79% |
| 5年目 | 60% | 5,400,000 | 810,000 | 600,000 | 3,990,000 | 22.17% |
| 6年目 | 70% | 6,300,000 | 945,000 | 600,000 | 4,755,000 | 26.42% |
| 7年目 | 70% | 6,300,000 | 945,000 | 600,000 | 4,755,000 | 26.42% |
| 8年目 | 80% | 7,200,000 | 1,080,000 | 600,000 | 5,520,000 | 30.67% |
| 9年目 | 80% | 7,200,000 | 1,080,000 | 600,000 | 5,520,000 | 30.67% |
| 10年目 | 80% | 7,200,000 | 1,080,000 | 600,000 | 5,520,000 | 30.67% |
| 合計 | 49,680,000 | 7,452,000 | 6,000,000 | 36,228,000 |
いかがでしょうか？未使用で用途が決まっていないコンビニの跡地が、しっかりと資産を生む優良物件に生まれ変わります。
もちろん物件やケースにより数値は変わりますが、高まり始めてトランクルームのニーズをピークになるまでに捕まえることでしっかりとした投資価値を生む事は十分に可能です。
当社では、この様に物件に併せたレンタル率、相場から見た坪単価等から将来的な投資額を見積もり、オーナー様にご提案させて頂きます。
トランクルームの投資にご興味をもたれた方は是非とも当社までお気軽にご相談下さい。
物件に併せたべストな提案をさせて頂きます。
